Tournai attire de plus en plus d’investisseurs belges et français. Plus abordable que Bruxelles ou Lille, la ville offre un marché locatif dynamique porté par les étudiants, les jeunes actifs et les travailleurs frontaliers. Mais tous les quartiers ne se valent pas en matière de rentabilité. Voici notre analyse.

La rentabilité moyenne à Tournai en 2026

Sur les biens que nous accompagnons, les rentabilités brutes observées oscillent entre :

• 4,5 % à 6 % pour un appartement en centre-ville bien placé
• 5 % à 7 % pour une maison de ville 2-3 chambres
• 6 % à 8 % pour des biens à diviser (colocations étudiantes, kots)

Ces chiffres sont supérieurs à Lille ou Bruxelles, où la rentabilité brute tourne autour de 3,5 à 4,5 %.

Rentabilité brute vs rentabilité nette

Attention : la rentabilité brute ne tient compte que du loyer annuel divisé par le prix d’achat. La rentabilité nette, plus réaliste, déduit :

• Les charges de copropriété non récupérables
• Le précompte immobilier
• Les frais d’entretien et petites réparations
• La vacance locative (1 mois par an en moyenne)
• Les frais de gestion si vous passez par un professionnel

Comptez 20 à 30 % de moins que la rentabilité brute pour obtenir le vrai rendement net. Donc un bien affiché à 6 % brut tourne autour de 4 à 4,8 % en net.

Les quartiers à cibler pour investir

Le centre-ville : demande stable, rotation rapide

Autour de la gare, du centre commerçant et de la Cathédrale, la demande locative est continue : jeunes actifs, étudiants, couples sans enfants. Les loyers sont solides, la vacance faible. Prix d’entrée : 150 000 à 220 000 € pour un T2/T3.

Voir les appartements à vendre à Tournai actuellement sur le marché.

Quartier de la gare : investisseurs frontaliers

Idéal pour louer à des frontaliers qui travaillent à Lille. La desserte TGV et TER rend ce quartier très recherché. Prix au m² intéressant et demande forte.

Kain et Orcq : cibler les familles

Pour louer une maison avec jardin à une famille. Les baux sont longs (3 à 9 ans), la rotation faible, les familles stables. Moins de gestion qu’un appartement en centre.

Les pièges à éviter

1. Le bien « trop beau pour être vrai »

Une rentabilité affichée à 9-10 % cache souvent un bien dans un quartier difficile, avec des impayés fréquents ou des travaux invisibles au premier coup d’œil.

2. Sous-estimer les charges

Une copropriété avec un ascenseur vieillissant ou des façades à ravaler peut vous coûter plusieurs milliers d’euros d’appel de fonds.

3. Ne pas sécuriser ses locataires

En Belgique, la garantie locative est obligatoire mais ne couvre pas tous les risques. Les assurances « garantie loyers impayés » peuvent être judicieuses pour les premiers investissements.

4. Négliger le PEB

À partir de 2026, plusieurs communes wallonnes envisagent d’interdire progressivement la location des biens classés F ou G. Investir dans un bien mal isolé aujourd’hui, c’est prendre un risque réglementaire.

Se faire accompagner par un professionnel local

Un investissement locatif mal choisi peut plomber un patrimoine pendant 20 ans. À l’inverse, un bon investissement finance lui-même son crédit et constitue un complément de revenu à la retraite.

Notre agence de Tournai accompagne régulièrement des investisseurs locatifs. Nous pouvons vous sélectionner des biens selon vos critères de rentabilité et vos objectifs patrimoniaux.